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在西平,有些房子看似能占点便宜,可能不太好办证
发布于2021-10-09 分类:楼市资讯 来源:西平房产网 阅读(426)

今天跟大家聊聊买房“备案”这个话题。
 
如今,依然有很多西平人对买房的概念还不清楚,以为买房无非“交钱订房”和“签合同”就算完事了。

其实如今的商品房交易,尤其是新房(期房)交易环节当中,有两个非常重要的环节:网签、合同备案。
 
比如,你去某个楼盘买一套商品房,只有完成了网签和合同备案,才算基本完成了买房基本手续,才具备法律效力。

这里面有什么讲究?下面继续给大家分享。




认识“网签”和“备案”

 
什么是网签?从2006年开始,所有买卖合同统一网上签订,购房者确定认购某套房源后,开发商办事人员在网签系统操作,进行网上签约,从网上打印合同文本,再给到买卖双方签字盖章。
 
什么是备案?商品房网上签订后,开发商进行合同备案,经相关部门审核后取得备案号,.而查询合同备案登记情况,可以登录网站的商品房买卖合同备案登记查询频道,输入身份证号以及合同备案登记号。

只有完成了备案,房产买卖才算有正式的法律效力。


一定程度上有利于避免开发商一房二卖,是一种行政管理行为,但是不能代替过户

以前一房二卖、一房多卖的乱象频发,但是如今可以通过网络等技术手段予以杜绝,基本不会发生类似事件。

▲示意图,网络
 
 


为什么有的房子无法备案?

 
开发商一直不给房子备案可能因为开发手续不全,其次就是备案因为某些原因被注销了或者说更换了服务器,导致网站的备案信息被撤销,这样的话都得重新申请备案。
 
购房者是否具备购房资格,如果属于限购家庭,自然就不能买房也不能贷款,不能签订购房合同后期自然房产也不能进行备案。(目前武汉不限购,因此不存在个人原因)

现在的房产多数是期房在售,所以就需要取得预售许可证,只有取得预售许可证的楼盘才能提前进行预售,也才能签订购房合同,办理贷款,进行合同备案;如果房产没有取得预售,那么属于违规操作;当然,除了预售许可证外,五证中其他的资料没有取得齐全,那么也是不能签订购房合同的。

具体的原因还是需要购房者自己进行调查,先从常见的两个方面进行排查,如果还是不能得出原因,只有直接向房管局进行核实。

 
接着我们再抛出另一个问题:为什么有些房源,虽然有预售许可,卖价也便宜,就是却面临无法网签和备案的问题?
 
这,要从近期大家熟知的“限跌令”说起。
 
 



限跌令,可不是说说而已


 
8月11日,湖南省市住建局下发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》要求4个中心城区新建商品住房销售实际成交价格不得低于备案价格的85%,否则不予网签。
自从岳阳成为今年打响“限跌令”第一枪之后,桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山、张家口等多个城市,针对开发商降价的情况出台了“限跌令”,大体内容也是新房不得低于备案价格85%进行销售。
 
在执行“限跌令”的城市,如果楼盘真的低于备案价85折销售,那么肯定不能网签和备案,只能实行“草签”合同。这样,开发商可以降价卖房,购房者也得到实惠,但是购房者也要面临不能顺利办理不动产证的风险,可谓“鱼和熊掌不可兼得”。
 
为什么要限跌?
 
有专家表示,当一个城市的楼市 “打折降价”形成趋势,造成传导效应,会导致开发商拿地和购房者买房的预期转弱,冲击土地市场并导致地产行业收缩。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国新闻周刊表示,有的城市担心“打折降价”形成趋势,造成传导效应,导致开发商拿地和购房者买房的预期转弱,冲击土地市场并导致地产行业收缩。


此外,李宇嘉分析,如果降价幅度太大,开发商利润变薄,项目可能会出现“减配”、以次充好、货不对板等现象。他说,在预售制度下,这些问题在买房时看不出来,在交付后就会暴露,进而导致业主维权,住建部门压力到时候会很大。


那么“限跌令”真的能止跌吗?


“这样的做法可以缓减下跌的节奏,但无法阻止下跌的进程。”李宇嘉对中国新闻周刊表示。


他认为,保持房价平稳,短期内,要合理评估在售库存和潜在库存,收缩楼市增量供应区域,守住楼市的基本盘,做到楼市下限有支撑;长期看,更要夯实产业和人口基础。





 你的房子,有没有证区别很大
 
只有买不掉价格,没有卖不掉的房子。
 
一套房子,面临无法网签和备案的风险,还能吸引购房者交钱,那么足以说明房价足够吸引人,购房者当然是“得了便宜”。
 
万一房子真的不能网签和备案怎么办?其实,只要房子没涉及一房二卖,或者一房多卖,哪怕只签了草签合同,这套房子也是你的。
 
你的房子是不是你的,不是看不动产证,而是依据“事实”,事实就是你花了真金白银从卖方那里把房子买了过来,同时还签署了协议。在法学界,一个重要原则就是“以事实为依据,以法律为准绳”。
 
就好比,目前贺州有些人家里祖传的老房子,可能翻箱倒柜也找不到不动产证,但是也不影响房子是你家的,因为这套房是你祖宗传给你的,这就是“事实”。有了这个“事实”,别人也抢不走。
 
不过,没有不动产证的房子禁止过户,不能交易,也不能抵押贷款,不具备流通和金融属性。


那么问题来了,如果你以低于备案价85折从开发商那里买下了房子,又想顺利通过网签和备案手续并办理不动产证,还有希望吗?
 
这是典型的属于“既要,又要”的问题。“限令”既已出台,难道等着政策松绑?
 
毕竟,买房虽然很大程度是为了居住,但是没有不动产证的加持,你的房子就算不上完整的资产。
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